안녕하십니까 여러분, 최근 부동산 뉴스를 살펴보면, 역전세난이라는 단어를 자주 보실 수 있습니다. 오늘은 역전세가 무엇인지, 그 문제점과 해결방안에 대해 말씀드리겠습니다.
역전세 뜻
아파트 전세가도 물가와 같이 시간이 지나면서 상승하는 것이 일반적인데 역전세는 기존 전세보증금이 신규 체결하는 전셋값 보다 오히려 높아서 차액이 발생한 것을 뜻합니다. 예를 들어 2021년에 한 아파트의 전세가 4억 원이었는데 2023년 전세 만기 시점에 전세가가 3억 원으로 낮아진 것입니다. 그러면 2021년에 전세 들어온 A세입자에게 2023년에 전세금 4억 원을 돌려줄 때, 새로 전세 들어오는 B입주자에게 전세금을 받아 받은 돈을 돌려주는 경우가 대다수인데 B입주자에게 받을 전세금은 3억 원이기 때문에 부족한 1억 원은 임대인이 돈을 구해서 A세입자에게 주어야 합니다. 이런 상황을 바로 1억 원의 역전세가 발생했다고 하는 것입니다. 한국은행은 지난 4월 역전세 위험가구 비중은 무려 52.4%(102만 호)에 이른다고 밝혔습니다. 이처럼 역전세난은 전세 시세가 떨어져서 임대인이 세입자에게 보증금을 돌려주지 못하는 상황을 의미하며. 높은 전세가격 대문에 세입자가 전세 들어갈 집을 구하기 어려운 '전세난'과 반대되는 개념입니다.
역전세의 대표적인 원인은 주택 가격이 급락하면서 전세 시세도 계약 당시보다 하락한 경우와 신규 입주 물량의 증가로 전세 수요가 줄어들어 전세 시세가 낮아질 때 주로 발생합니다.
참고로 역전세와 함께 뉴스에 자주 언급되어 헷갈릴 수 있는 깡통전세와 전세사기의 뜻도 알아보겠습니다. 깡통전세는 임대인의 대출과 임차인의 보증금 합계가 주택 시세와 비슷하여 집 값이 하락한다면 임차인의 보증금이 떼일 수 있는 주택을 말합니다. 통상적으로 임대인의 빚 + 임차인의 보증금 합계가 주택 시세의 70%가 넘어가면 깡통전세로 보기도 합니다. 전세사기는 '고의적이고 주로 조직적'으로 전세금을 떼먹는 것을 의미합니다. 자금 부족으로 어쩔 수 없이 전세금을 못 돌려주는 세입자와 구별되는 표현입니다. 최근 정부에서 피해자 구제를 위해 특별법을 발행하는 등 제도를 마련하고 있으나 해결하는 데 시간이 매우 오래 걸리고 절차도 복잡하여 전세 들어갈 때, 반드시 하나하나 따져서 예방하셔야 합니다.
역전세의 문제점
위와 같은 사례가 발생하는 경우, 집주인이 부족한 1억 원을 잘 마련해서 A세입자에게 돌려준다면 아무런 문제가 발생하지 않지만, 갑작스러운 전셋값 하락으로 임대인이 자금을 마련하지 못한다면 결국 세입자는 자금이 부족해서 다른 아파트 매수나 임차가 불가능해집니다. 임대인의 집이 경매에 넘어가서 돈을 돌려받을 수도 있지만 그 기간이 너무 오래 걸리기 때문에 A세입자는 큰 물질적, 정신적 고통을 수반하게 되는 것입니다. 몇 년 전, 부동산 전세가격이 급등했을 때 전세 들어간 세입자들은 아파트, 빌라 구분 할 것 없이 모두 불안에 떨고 있습니다. 그중에서도 특히, 신축빌라는 아파트와 달리 그 시세가 명확하지 않은 경우가 많아 높은 금액의 전세금을 지불하였다가 돌려받지 못해 큰 낭패를 볼 수 있습니다.
역전세 해결방안
역전세 해결방법 중 가장 적절한 방법은 임대인이 주택담보대출을 받아서 전세금을 돌려주는 것입니다. 임차보증금 반환 목적 주택담보대출, 전세퇴거자금 주택담도대출이라고도 표현합니다. 하지만 올해 초까지만 해도 주택담보대출에 많은 규제가 있었는데, 현재는 강남 3구(강남구, 송파구, 서추고)와 용산구 외에는 모두 규제지역이 해제되면서 주택담보대출 규제가 많이 풀렸습니다. 비규제지역은 다주택자라도 LTV 60%까지 가능하고, 규제지역도 LTV 30%까지 가능합니다. 다만, DSR 규제는 해제되지 않아서 소득이 낮거나 소득 대비 대출이 너무 많은 분들은 주택담보대출을 받는데 어려움이 있을 수 있습니다.
다른 해결방법으로는 전세 들어갈 때, 전세보증보험 제도를 활용하는 것입니다. 전세보증보험이란 전세 만기 시, 집주인이 전세보증금을 세입자에게 돌려주지 않으면 전세보증보험 가입기관(HUG 주택도시보증공사, HF 한국주택금융공사, SGI 서울보증)에서 세입자에게 전세보증금을 돌려주는 제도입니다. 전세보증보험 가입기관은 전세금을 세입자에게 먼저 돌려주고, 임대인에게 구상권을 청구합니다. 하지만, 전세보증보험은 예방을 위한 제도이지 역전세가 이미 발생한 상황에서는 해결방안이 될 수 없습니다. 만기 1년 이상 남은 시점에 전세보증보험 신청이 가능하니 전세 반환받는 데 걱정되시는 분은 미리 가입하실 것을 권장합니다.
역전세 향후전망
역전세는 부동산 가격이 오르면 자연스레 없어집니다. 누구도 미래를 100% 예측할 수는 없지만 부동산 급매가 줄어들었고 최근 금리 인상이 없으며, 인플레이션 속도가 늦춰지고 러시아 - 우크라이나의 전쟁이 마무리될 것이라는 전망을 봤을 때 많은 전문가들은 2023년 하반기에서 2024년 상반기부터는 부동산 가격의 점진적인 반등을 예상하고 있습니다. 물론, 오히려 부동산 하락장이 이어질 수 있고 부동산의 상승이 다른 사회적 문제를 유발할 수도 있지만, 역전세 해결에 초점을 한정하고 바라본다면 부동산 가격이 상승하여 전세가도 같이 오르는 것이 근본적인 원인 해결이라고 보입니다. 역전세로 임대인도 세입자도 힘든 상황이 조속히 해결되었으면 합니다.